Vastgoedbeheer in de ruime regio Gent – Meetjesland
Wegwijs binnen de V.M.E.
Komt u voor het eerst in aanmerking met een VME, een basisakte, notulen van een algemene vergadering?
Wij geven graag een kort woordje uitleg om u wegwijs te maken.
Bij de aankoop van een appartement, kantoor, berging, garage, heeft u naast het privatieve kavel ook een aandeel in de gemeenschappelijke delen gekocht. Dit wordt de mede-eigendom genoemd.
De V.M.E. of Vereniging van Mede-eigenaars is een rechtspersoon waar de mede-eigenaars van het gebouw verplicht deel van uitmaken. De VME handelt aan de hand van wettelijk voorziene organen en op basis van de dwingende regels van het appartementsrecht.
De organen zijn:
De algemene vergadering heeft de globale beslissingsbevoegdheid en zal minstens één keer per jaar samenkomen. Zij bepalen de syndicus, verkiezen de raad van mede-eigendom en stellen de rekeningcommissaris aan. Gebouwen met meer dan 20 kavels zijn bij wet verplicht om een raad van mede-eigendom te installeren.
De uitnodiging tot de algemene vergadering zal uitgestuurd worden door de syndicus minimum 15dagen vooraf. U bent niet verplicht om aanwezig te zijn maar weet wel dat daar alle beslissingen genomen worden met betrekking tot het financieel, administratief en technisch beheer van uw gebouw.
Er dienen ook een minimum aantal aanwezigen of vertegenwoordigde te zijn om rechtsgeldig te kunnen vergaderen. Indien u verhinderd bent, is het aangeraden een volmacht te geven aan een andere mede-eigenaar of een andere persoon die u kan vertegenwoordigen op de algemene vergadering. U kan daarbij een algemene volmacht geven of een specifieke volmacht voor welbepaalde punten, u kan ook aanduiden hoe u wenst dat uw volmachtdrager stemt.
Het verloop van de algemene vergadering wordt beschreven in de notulen. Deze worden binnen de 30dagen na de algemene vergadering alle mede-eigenaars bezorgd.
De syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit, vertegenwoordigt de V.M.E. en verzorgt het technisch, financieel en administratief beheer van een gebouw. Hij is niet bevoegd voor louter privatieve aangelegenheden, maar staat in voor de gemene delen van een gebouw.
De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering voor een maximale duur van 3 jaar. Zijn mandaat kan daarna worden hernieuwd. De wet schrijft voor dat elke syndicusovereenkomst kan worden opgezegd met een opzegtermijn van 3 maand.
De commissaris van de rekeningen controleert de boekhouding van de V.M.E. en brengt hier jaarlijks verslag over uit op de algemene vergadering. De commissaris van de rekeningen wordt jaarlijks aangesteld op de algemene vergadering.
De raad van mede-eigendom
In gebouwen met meer dan 20 kavels (appartementen, kantoren, winkelruimtes, ea. maar exclusief kelders en garages), moet de algemene vergadering een raad van mede-eigendom aanstellen. Deze raad controleert of de syndicus zijn opdracht naar behoren uitvoert. De raad kan ook andere bevoegdheden toegewezen krijgen door de algemene vergadering, zoals het voorbereiden van bepaalde werken. Deze bijkomende opdrachten gelden echter enkel voor een welomschreven opdracht en vervalt op de volgende algemene vergadering. De syndicus blijft echter als enige aansprakelijk voor zijn beheer.
In gebouwen met minder dan 20 kavels kan een raad van mede-eigendom worden aangesteld, maar op dat ogenblik is dit wettelijk niet verplicht.
De V.M.E. of Vereniging van Mede-eigenaars is een rechtspersoon waar de mede-eigenaars van het gebouw verplicht deel van uitmaken. De VME handelt aan de hand van wettelijk voorziene organen en op basis van de dwingende regels van het appartementsrecht.
De organen zijn:
- De algemene vergadering
- De Syndicus
- De commissaris van de rekeningen
- De raad van mede-eigendom (is slechts verplicht wanneer er min. 20 kavels aanwezig zijn)
De algemene vergadering heeft de globale beslissingsbevoegdheid en zal minstens één keer per jaar samenkomen. Zij bepalen de syndicus, verkiezen de raad van mede-eigendom en stellen de rekeningcommissaris aan. Gebouwen met meer dan 20 kavels zijn bij wet verplicht om een raad van mede-eigendom te installeren.
De uitnodiging tot de algemene vergadering zal uitgestuurd worden door de syndicus minimum 15dagen vooraf. U bent niet verplicht om aanwezig te zijn maar weet wel dat daar alle beslissingen genomen worden met betrekking tot het financieel, administratief en technisch beheer van uw gebouw.
Er dienen ook een minimum aantal aanwezigen of vertegenwoordigde te zijn om rechtsgeldig te kunnen vergaderen. Indien u verhinderd bent, is het aangeraden een volmacht te geven aan een andere mede-eigenaar of een andere persoon die u kan vertegenwoordigen op de algemene vergadering. U kan daarbij een algemene volmacht geven of een specifieke volmacht voor welbepaalde punten, u kan ook aanduiden hoe u wenst dat uw volmachtdrager stemt.
Het verloop van de algemene vergadering wordt beschreven in de notulen. Deze worden binnen de 30dagen na de algemene vergadering alle mede-eigenaars bezorgd.
De syndicus voert de beslissingen van de algemene vergadering uit, vertegenwoordigt de V.M.E. en verzorgt het technisch, financieel en administratief beheer van een gebouw. Hij is niet bevoegd voor louter privatieve aangelegenheden, maar staat in voor de gemene delen van een gebouw.
De syndicus wordt aangesteld door de algemene vergadering voor een maximale duur van 3 jaar. Zijn mandaat kan daarna worden hernieuwd. De wet schrijft voor dat elke syndicusovereenkomst kan worden opgezegd met een opzegtermijn van 3 maand.
De commissaris van de rekeningen controleert de boekhouding van de V.M.E. en brengt hier jaarlijks verslag over uit op de algemene vergadering. De commissaris van de rekeningen wordt jaarlijks aangesteld op de algemene vergadering.
De raad van mede-eigendom
In gebouwen met meer dan 20 kavels (appartementen, kantoren, winkelruimtes, ea. maar exclusief kelders en garages), moet de algemene vergadering een raad van mede-eigendom aanstellen. Deze raad controleert of de syndicus zijn opdracht naar behoren uitvoert. De raad kan ook andere bevoegdheden toegewezen krijgen door de algemene vergadering, zoals het voorbereiden van bepaalde werken. Deze bijkomende opdrachten gelden echter enkel voor een welomschreven opdracht en vervalt op de volgende algemene vergadering. De syndicus blijft echter als enige aansprakelijk voor zijn beheer.
In gebouwen met minder dan 20 kavels kan een raad van mede-eigendom worden aangesteld, maar op dat ogenblik is dit wettelijk niet verplicht.
De statuten = basisakte + reglement van mede-eigendom
Het reglement van interne orde
Het huishoudelijk reglement
De statuten van een gebouw worden opgenomen in een authentieke akte en bestaan uit twee delen: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze documenten bevatten zeer belangrijke informatie.
De basisakte omvat minstens de beschrijving van het onroerend geheel, van de gemeenschappelijke delen en van de privatieve delen en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief gekoppeld is.
Dit aandeel in de privatieven worden quotiteiten genoemd. Op basis hiervan worden de gemeenschappelijke kosten verdeeld en wordt bepaald welk gewicht u stem krijgt op een algemene vergadering.
Het reglement van mede-eigendom omschrijft alles wat betrekking heeft op de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de gemene en privatieve gedeelten. Daarnaast vermeldt het reglement ook de berekeningswijze voor de verdeling van de lasten en de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-naleving van de lasten.
Naast deze 2 documenten die notarieel worden vastgelegd is er sinds de Wet van 18 juni 2018 ook een nieuwe reglement van inwendige orde. Dit document wordt onderhands opgesteld en bevat minstens volgende elementen:
- regels omtrent de werking van de algemene vergadering,
- regels inzake de benoeming, bevoegdheden, duur mandaat, hernieuwing, opzeg en verplichtingen van de syndicus
- de jaarlijkse 15-daagse periode van vergaderen.
Tot slot wordt ook vaak een huishoudelijk reglement opgemaakt. Dit maakt geen deel uit van de statuten. Dit bevat hoofdzakelijk bepalingen over de manier waarop wordt samengeleefd. Dit wordt meestal onderhands opgemaakt. Het is wel belangrijk dat een mede-eigenaar die zijn privatief verhuurt dit reglement vooraf bezorgd aan de huurder. Het blijft namelijk de verhuurder die verantwoordelijk is voor de naleving van dit huishoudelijk reglement.
Het reglement van interne orde
Het huishoudelijk reglement
De statuten van een gebouw worden opgenomen in een authentieke akte en bestaan uit twee delen: de basisakte en het reglement van mede-eigendom. Deze documenten bevatten zeer belangrijke informatie.
De basisakte omvat minstens de beschrijving van het onroerend geheel, van de gemeenschappelijke delen en van de privatieve delen en het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief gekoppeld is.
Dit aandeel in de privatieven worden quotiteiten genoemd. Op basis hiervan worden de gemeenschappelijke kosten verdeeld en wordt bepaald welk gewicht u stem krijgt op een algemene vergadering.
Het reglement van mede-eigendom omschrijft alles wat betrekking heeft op de rechten en plichten van de mede-eigenaars met betrekking tot de gemene en privatieve gedeelten. Daarnaast vermeldt het reglement ook de berekeningswijze voor de verdeling van de lasten en de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-naleving van de lasten.
Naast deze 2 documenten die notarieel worden vastgelegd is er sinds de Wet van 18 juni 2018 ook een nieuwe reglement van inwendige orde. Dit document wordt onderhands opgesteld en bevat minstens volgende elementen:
- regels omtrent de werking van de algemene vergadering,
- regels inzake de benoeming, bevoegdheden, duur mandaat, hernieuwing, opzeg en verplichtingen van de syndicus
- de jaarlijkse 15-daagse periode van vergaderen.
Tot slot wordt ook vaak een huishoudelijk reglement opgemaakt. Dit maakt geen deel uit van de statuten. Dit bevat hoofdzakelijk bepalingen over de manier waarop wordt samengeleefd. Dit wordt meestal onderhands opgemaakt. Het is wel belangrijk dat een mede-eigenaar die zijn privatief verhuurt dit reglement vooraf bezorgd aan de huurder. Het blijft namelijk de verhuurder die verantwoordelijk is voor de naleving van dit huishoudelijk reglement.
Bent u op zoek naar de juiste syndicus? Bent u op zoek naar vakmanschap, dynamiek en ervaring.
Uw vastgoed wordt bij ons beheerd in alle integriteit en flexibiliteit. Elke dag werkt ons team vastberaden en dynamisch aan een correct beheer in alle stabiliteit maar met de nodige passie voor vastgoed!
Beheer is voor ons geen nevenactiviteit.
Wij vinden dat elk pand en gebouw iemand verdient die dagdagelijks zijn uitdaging vindt in het verzorgen van uw patrimonium. Enkel zo kan ervaring en professionalisme optimaal ten dienste gesteld worden van de klanten. Bij ons komt de zorg voor uw patrimonium op de eerste plaats!
Een gebouw wordt ook niet van achter een bureau beheerd. Wij vinden het belangrijk om in de gebouwen en panden te kunnen zijn wanneer nodig. Wij proberen daarom alle flexibiliteit in onze agenda te bewaren door niet met vast openingstijden te werken. Wij blijven natuurlijk altijd op afspraak bereikbaar en zijn maar een telefoontje of mailtje van u verwijderd!
Bij ons kan u rekenen op een betrouwbare en correcte opvolging met lange termijn visie. Uw gebouw of pand staat bij ons centraal; zowel op financieel, op administratief als op technisch vlak. Daar zetten wij allen graag dagdagelijks onze schouders onder.
Wij werken daarbij in alle openheid en transparantie. Grote prijsverschillen vind u in onze sector echter niet. Het verschil wordt gemaakt in de geleverde kwaliteit!
De meerwaarde die u bekomt door een goed beheerd gebouw is niet te meten in een syndicuscontract.
Verdient ook uw patrimonium de beste zorgen?
Neem gerust vrijblijvend contact op. Wij stellen ons graag voor.
Yves Vande Walle & Annelies De Brabandere
Professioneel, objectief en onafhankelijk syndicus en rentmeester
Want wij vergeten nooit, kwaliteit betekent correct handelen ook wanneer niemand kijkt!
Uw vastgoed wordt bij ons beheerd in alle integriteit en flexibiliteit. Elke dag werkt ons team vastberaden en dynamisch aan een correct beheer in alle stabiliteit maar met de nodige passie voor vastgoed!
Beheer is voor ons geen nevenactiviteit.
Wij vinden dat elk pand en gebouw iemand verdient die dagdagelijks zijn uitdaging vindt in het verzorgen van uw patrimonium. Enkel zo kan ervaring en professionalisme optimaal ten dienste gesteld worden van de klanten. Bij ons komt de zorg voor uw patrimonium op de eerste plaats!
Een gebouw wordt ook niet van achter een bureau beheerd. Wij vinden het belangrijk om in de gebouwen en panden te kunnen zijn wanneer nodig. Wij proberen daarom alle flexibiliteit in onze agenda te bewaren door niet met vast openingstijden te werken. Wij blijven natuurlijk altijd op afspraak bereikbaar en zijn maar een telefoontje of mailtje van u verwijderd!
Bij ons kan u rekenen op een betrouwbare en correcte opvolging met lange termijn visie. Uw gebouw of pand staat bij ons centraal; zowel op financieel, op administratief als op technisch vlak. Daar zetten wij allen graag dagdagelijks onze schouders onder.
Wij werken daarbij in alle openheid en transparantie. Grote prijsverschillen vind u in onze sector echter niet. Het verschil wordt gemaakt in de geleverde kwaliteit!
De meerwaarde die u bekomt door een goed beheerd gebouw is niet te meten in een syndicuscontract.
Verdient ook uw patrimonium de beste zorgen?
Neem gerust vrijblijvend contact op. Wij stellen ons graag voor.
Yves Vande Walle & Annelies De Brabandere
Professioneel, objectief en onafhankelijk syndicus en rentmeester
Want wij vergeten nooit, kwaliteit betekent correct handelen ook wanneer niemand kijkt!